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【推荐】房屋买卖合同范文8篇

【推荐】房屋买卖合同范文8篇

  在人们的法律意识不断增强的社会,随时随地,各种场景都有可能使用到合同,合同是企业发展中一个非常重要的因素。那么合同要怎么拟定?想必这让大家都很苦恼吧,下面是小编为大家收集的房屋买卖合同8篇,希望能够帮助到大家。

【推荐】房屋买卖合同范文8篇

房屋买卖合同 篇1

  本合同双方当事人:

  卖方(以下简称甲方): 身份证号:

  买方(以下简称乙方): 身份证号:

  甲乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下协议条款。

  一、甲方房屋(如有共有权人,甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意)坐落于 建筑面积 平方米,房屋用途为 。

  二、双方商定该房屋转让价格为:总金额 万元

  (大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整)。

  三、乙方于 年 月 日向甲方支付首付款 万元

  (大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整)。

  待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款 万元

  (大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整)

  乙方保证房屋过户后一个月内付清余款。

  四、甲方应于乙方付清全部房款之时,将上述房屋及全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使,该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。

  五、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。

  六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。

  七、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。

  甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,并保证不管以后房价如何上涨,绝不反悔。

  八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时,将房屋交付乙方,否则乙方有权追究甲方责任。

  九、甲方及配偶共同拥有一套住房,办理房产证所产生的费用,全部由乙方承担。若甲方及配偶拥有两套及以上住房,所发生的相关费用,全部由甲方承担。

  十、本合同未尽事宜,由双方另行协商,并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

  十一、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

  甲方(签章): 乙方(签章):

  联系电话: 联系电话:

  年 月 日 年 月 日

房屋买卖合同 篇2

  房屋买卖合同(合同编号:)

  合同双方当事人(须由本人亲自填写,并确保所填联系方式真实可靠,以便能及时取得联系;如联系方式发生变化,应及时通知对方):

  出卖人(甲方)姓名:____________【身份证】___________________地址:____________________________________________________ 邮政编码:________________ 联系电话:______________________买受人(乙方)姓名:____________【身份证】___________________地址:____________________________________________________ 邮政编码:________________联系电话:______________________鉴于:

  1、甲方系本合同项下房屋的所有权人,且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意;

  2、甲方愿意将房屋出卖给乙方;

  3、乙方愿意购买上述房屋;

  4、乙方已向甲方交付定金共5000元整;

  5、本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理。

  根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,甲、乙双方在平等、自愿的基础上,为明确双方权利义务,就乙方向甲方购买房屋签订本合同,以资双方共同信守执行。

  第一条甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定,而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因,造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由甲方承担全部责任。

  第二条房屋的坐落、面积情况。

  1、本合同所称标的房屋是指位于长沙市雨花区乡村组栋单元房及该栋底层东头南向第二间杂屋。

  2、该房屋102房套内面积为_____平方米,杂屋套内面积为_____平方米。3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。

  第三条计价方式与价款。房屋的交易总价为:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰 ____拾____元整)。乙方已向甲方支付的定金转为房款,乙方还应向甲方共支付房款人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。

  本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。

  公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。第四条付款方式及期限。

  甲乙双方同意以下列方式付款:

  1、乙方已向甲方交付定金共伍仟元整,自本合同签订之日起____天内乙方支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方;

  2、剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整于乙方取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起____天内支付。

  第五条房屋交付及产权登记的约定。

  1、甲方应于本合同签订之日起____天内将本合同项下房屋全部交付给乙方,并应在交房当日将_________等费用结清。

  2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后 日内(最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权属证书之日),及时办理权属登记(指房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》)。

  3、甲方应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》)之日起日内,及时将房屋权属登记过户至乙方名下。

  第六条税费分担约定

  1、甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担。

  2、甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担。

  第七条违约责任

  1、乙方如未按本合同规定的时间付款,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之 的违约金。

  2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付,自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之的违约金。

  3、如甲方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定,乙方有权选择下列任一种方式处理:

  A.乙方退房,甲方在乙方提出退房要求之日起日内将乙方已付房价款退还给甲方,并按已付房价款的 %赔偿乙方房屋损失,同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失。

  B.乙方不退房,甲方按已付房价款的%向乙方支付违约金。

  第八条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,依法向房屋所在地人民法院起诉。第九条 特别约定房屋交付后,如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿,由乙方所有。

  第十条免责条件

  1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,甲、乙双方互不承担损失赔偿责任;

  2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

  第十一条陈述和承诺条款

  1、甲方承诺:甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。

  2、乙方承诺:真实地愿意购买本合同项下的房屋。

  第十二条本合同经湖南君安达律师事务所见证。

  第十三条本合同一式三份,甲乙双方各执一份、律师事务所一份,具有同等法律效力,自双方签字后生效。

  第十四条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力。

  第十五条双方约定的其他事项:

  出卖人(甲方):_________________身份证号码:___________________地址:___________________邮编:___________________电话:___________________

  买受人(乙方):__________________身份证号码:__________________地址:____________________邮编:____________________电话:____________________

  其他权利人书面同意声明:

  见证人:

房屋买卖合同 篇3

  出卖人:_________(以下简称甲方)

  买受人:_________(以下简称乙方)

  甲、乙双方就房屋买卖事项经过协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。

  一、甲方自愿将坐落通辽市科左中旗保康镇_________大街_______路,丘(地)号 ,

  幢号 ,房号 ,建筑面积_________平方米,房权证蒙字第号房屋售卖给乙方。

  二、上列房屋,双方议定房屋总价款人民币贰拾万零伍仟元整(小写:¥205,000.00元),由甲方售卖给乙方。

  三、房屋价款乙方分两期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,并确定此房屋无争议,能进行过户登记后付人民币壹拾万零伍仟圆整(小写:¥105,000.0元);第二期在20xx年1月1日前,付清余额人民币壹拾万圆整(小写:¥100,000.00元)。每期付款,甲方收到后出具收据。

  五、甲方应自本合同签订日起将房屋钥匙,购置水电表收据,天然气入网收据连同原房屋所有权等有关证件,交付乙方。

  六、在办理房屋产权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。

  七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。

  九、乙方应在合同约定时间付清余款,如乙方超出约定时间,甲方可解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。

  十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷,完全能够正常入住。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。

  十一、本合同一式两份, 签订之日起生效,甲乙双方各执一份。

  甲方(签字):_________ 乙方(签字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

  欠 据 欠款日期:

  年月日

房屋买卖合同 篇4

  (一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有”

  通常认为,在法制史上存在着两种不同类型的物权制度,即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度,代表了两个不同的倾向,亦即个人主义和社会主义的对立。罗马法以所有权之绝对处分力为中心,强调物的全面支配。用益物权是限制物权,乃为一时的限制所有权之支配权,限制物权消灭,则所有权自动的回复其完全支配力。因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的附合原则,其以地上物为中心,如果没有现实的可支配的地上物存在于土地之上,就不认为有地上权的存在,强调对地上物的独立权利。因继受罗马法的结果,德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是以地上物为中心,认为没有地上物就不得成立地上权,其本质在乎“有”而非“用”。与此不同,日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心,以最大限度地发挥土地的经济效益和社会效益,地上物的有无不是地上权的成立要件,地上权也不因地上物的灭失而消灭。

  笔者认为,任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应,地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发展而发生。我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念,与地上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。实践中,建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地,地上物的有无并不影响权利的存续或消灭,因此建设用地使用权的本质在于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为目的,考察我国的宅基地使用权分配制度,能够向集体经济组织申请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员,并且只有符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此,与建设用地使用权以物的利用目的不同,保有地上物才是宅基地使用权的本质。虽然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质,但我们没必要将两者的本质认定一致。《物权法》未采用基地使用权的概念将建设用地使用权和宅基地使用权的涵盖入内正是由于两者的制度差异太大,因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。

  (二)宅基地使用权的权能

  新颁布的《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可见,占用、使用是宅基地使用权的权能。《物权法》第一百五十三条:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的国家有关规定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济,交换之所以能够进行必须要满足“有商品和货币、商品和货币所有者能自由处分”这两个条件,物权法是以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为任务的,其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础,是民事基本制度之一,宅基地使用权规定在物权法用益物权编内,其也应属于民事基本制度。而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此,上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定,现行的国家有关部门的规范性文件不能作为宅基地制度的法律渊源。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对宅基地有关制度进行了规定,该法条只言明“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,并没有明确宅基地使用权是否可以转让,反之该条肯定了农村村民可以出卖、出租住房。从理论而言,宅基地使用权系由我国学说所创造,传统民法上与此相当的概念为地上权,而收益是传统地上权制度的应有之意,因此,在无法律相反规定的前提下,宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利”之规定,通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。

  (三)宅基地使用权分配、流转制度的构建

  宅基地使用权流转带来的巨大利益可能会导致权力寻租、违规批发宅基地使用权情况的大量发生,对国家的土地政策造成冲击,但禁止宅基地使用权流转以期杜绝上述现象,是通过侵犯农民房屋所有权的手段规避了本应通过其他手段实现土地控制的国家责任。因此要有效控制宅基地的数量,应从宅基地使用权的分配、流转制度上下功夫。

  如前所述,宅基地使用权的本质在于保有地上物。城乡二元社会结构正在发生改变,一方面农村还实施着一贯的土地制度,另一方面农村经济又已融入了市场经济之中。从这两个方面出发,宅基地使用权的本质应有两层含义。

  一层含义是保有农民的房屋,重点在于实现农民居有定所,相应的分配制度可分为原始取得和转让取得。原始取得是指本集体经济组织中符合建房条件的村民,经审批获准从集体经济组织中分配取得宅基地使用权。转让取得是指符合建房条件的村民,经审核批准购买同集体经济组织成员的房屋并取得房屋宅基地使用权。应明确的是,只有本集体经济组织的成员才具有分配取得宅基地使用权的资格,这种分配是无偿的,具有村民福利、社会保障的性质。村民出卖、出租房屋,即意味其不需依靠这种福利,集体经济组织无须将有限的资源花费在有自立能力的村民身上,因此村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地使用权的,不予批准。

  另一层含义是保有房屋这一地上建筑物,重点在于物尽其用,使房屋在流转中实现其交换价值,目前相应的流转制度法律没有明确规定,对能否流转法律也无禁止性规定。宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础。收益权能是宅基地使用权的权能之一,体现在农村房屋买卖中即是,农村村民出卖房屋的价款不仅仅是房屋的建造成本,因为农民在出卖房屋后不可能再申请到宅基地使用权,宅基地使用权的有限性必然会体现在房屋的市场价值中。由此,农村村民在房屋买卖中将宅基地使用权的福利性货币化,实现了宅基地使用权的收益权能,这也是宅基地使用权福利性的自然延伸。为了使买卖中实现的房屋价值能得以保值,避免社会财富的浪费,在农民出卖房屋后,其宅基地使用权应随之转移,但这种转移与“房地一致”原则不同。“房地一致”原则是在房屋与土地使用权分开作为各自独立的物权客体的情况下规定的,而宅基地使用权从属于房屋,是为房屋的存在而存在。故宅基地使用权的流转应受房屋物理状态的限制,当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时,应认定地上物灭失,宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失,宅基地使用权消灭,宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。

房屋买卖合同 篇5

  卖方(甲方) ____________________ 身份证号:____________________

  买房(乙方) ____________________身份证号:____________________

  甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:

  第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: 甲方所售房屋位于黑龙江省大庆市大同区双榆树乡边界大队东边界屯 ,建筑面积 平方米,土地面积 平方米,房屋产权证号,土地产权证号。房地产出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的产权手续同时交给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。

  第二条 房屋价格及其他费用: 甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为人民币壹万捌仟元 ;即人民币小写18000元 。

  第三条 付款方式: 签订合同之日一次性付清;

  第四条 特别约定:

  1、该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题,甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的,由甲方负责处理。

2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时,甲方应予以积极配合,但相关费用由乙方自行负担。

  第五条 甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权第六条 今后如房屋重建,甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地,土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有,甲方负责积极配合;

  第七条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力;

  第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;

  第九条 本合同一式三份,甲方执一份、乙方执二份;

  第十条 补充条款

  甲方(签印): ____________________

  联 系电话:____________________

  乙 方(签印): ____________________

  联 系 电 话:____________________

  签订日期:___年___月___日

房屋买卖合同 篇6

  本合同双方当事人:

  卖方(房屋出售方,由本人签字,以下简称甲方)姓名:_____身份证号: ______________________________________

  地址: ______________________________________

  邮政编码:_____联系电话:________________________

  买方(房屋购买方,由本人签字,以下简称乙方)姓名:_____ 身份证号 : ______________________________________

  地址: ______________________________________

  邮政编码:_____联系电话:__________________________ 《中介证明法人》:__________________________

  身份证号: ______________________________________

  地址: ______________________________________

  邮政编码:_____联系电话:__________________________ 甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。

  一、甲方愿将其拥有完全产权的位于甘肃省定西市临洮县洮阳镇西关社区乜家巷第5号独院(其建筑面积135. 平米,产权证号)

  的房屋一切合法产权,即原房屋产权主的《房产证》及原 《国有土地建设用地使用证》﹙甲方东院墙以外还有甲方约30平米过的宅基地﹚转让给乙方。并将与所出卖该房地产相关的《国有土地建设使用证》同时出卖给乙方(附原房产证原件及该房产位置图),双方议定该房地产及建筑物总价折合为人民币叁拾万圆整(300000圆),中介费 ( ),的价款出售给乙方。

  二、本合同签定前,乙方给甲方﹙中介法人 的账户号:

  ﹚ 打入人民币 拾万圆作为给甲方首付房款定金﹙特别

  注明,在银行打款时手续费乙方不付﹚后,甲方就开始办理有关手

  续,乙方付完首付房款后,甲方在绝不能把该房地产出售给第三者。

  否则甲方退清原款的同时付乙方总额50%的经济损失。当甲方把一

  切合法手续办理稳妥之后,剩余款甲方把房地产的一切合法手续,

  包括《房产证》及《国有土地建设用地使用证》等转交给乙方后,

  乙方一次性付给甲方全部剩余房款(房屋如有应缴纳的一切费用及

  过户费等,概由乙方负担)。甲方把一切合法手续转交给乙方。一手

  交手续一手交清房款,若甲方违约给乙方赔赏总额的50%的经济赔

  偿,若乙方违约给甲方同等的赔偿。

  三,违约责任

  1,, 根据甲方宅基地与邻居位置定界,甲乙双方与邻居协商认可签字

  即甲方宅院墙以东还有近30平米过的地方,邻居确实认可签字后 认可定界清楚无可非议签字生效,乙方完全在本宅基地上自由改建,

  四周邻居无权干预,如果有阻碍,说明该房地产不合法,甲方负全部

  法律责任,甲方退付乙方原总额的同时并付乙方总额50%的经济损失

  2、如果甲方出售的房屋确实存在他项权利设定或其他产权纠纷以致

  影响到乙方权利的行使,一切责任由甲方承担全部法律责任,并应赔

  偿乙方总额50%的经济损失。

  3、关于产权登记的约定。

  在乙方实际接收该房屋之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_天内取得房地产权属证书,乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起_天内,将乙方已付甲方房款退还给乙方,并按总房款的50%赔偿乙方经济损失。﹙已付定金后暂时甲方房屋门上的全部钥匙完全由乙方替管理 ﹚

  4、甲方保证在交易时该房屋确实没有产权纠纷,例如有关按揭,抵押债务宅基界定等等,今后在《房产证》及《国有土地建设用地使用证》等项出现经济纠纷该甲方负全部法律责任 ,甲方均在交易前必须办理稳妥。交易后如有上述未清事项,甲方承担全部责任。

  5、因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由乙方向国家交纳,;

  6、甲、乙一方或双方为境外组织或个人的,本合同应经该房屋所在地公证机关公证。 四,甲乙及中介三方签字及身份证复印件

  1、本合同(经甲、乙及中介三方签字)自签订之日起生效。

  2、本合同一式3份,甲乙中介三方各执一份。

  3,甲方本人签字含身份证复印, 甲方院墙以东邻居身份证复印

  件及认可签字

  甲方签字

  乙方本人签字中介法人签字; 含身份证复印件

  年 月含身份证复印件: :日

房屋买卖合同 篇7

  1. 某房屋买卖合同规定,出卖人须于取得《建设工程竣工验收证书》后150天内书面通知买受人,向某房地产产权登记机关申请房地产权属转移登记,出卖人和买受人共同办理房产证,如买受人不能按法定期限领取《房地产权证》,从出卖人取得房地产《建设工程竣工验收证书》之日的第180天起,由出卖人向买受人承担违约责任。实际情况是,出卖人于1998年9月28日领取了所建房屋的《建设工程竣工验收证书》。自该日起加上180天,就是到1999年3月26日,出卖人应当在此前为买受人办理好所买卖房屋的过户登记手续及《房地产权证》。实际上,直到20xx年7月16日,买受人仍未取得所买房屋的《房地产权证》。在这种情况下,当买受人请求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付《房地产权证》时,出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由,拒绝办理房屋所有权过户登记手续,拒绝交付《房地产权证》

  2.按照我国合同法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定,出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用,但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务,只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合,就属于主给付义务不履行,构成违约,甚至是根本违约。按照民法通则第一百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定,诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点,上述案件中,出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩,拒绝办理房屋所有权过户登记手续,并拒绝交付《房地产权证》。

  有的专家不赞同上述观点,认为买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了购房人,就是出卖人履行了主给付义务,至于未办理过户登记手续,只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的情况下,从给付义务不得单独适用诉讼时效,以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最佳实现的功能。因而,在买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人的情况下,即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开始计算已经超过了2年期间,受让人也有权请求出卖人继续办理过户登记手续。

  对此,笔者持不同意见。其原因在于:依据合同法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定,出卖人所承担的主给付义务为移转房屋的占有,尤其是移转房屋所有权。出卖人仅仅把房屋交给了受让人,在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续,就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务,已经构成了违约,诉讼时效的期间应该起算。

  有专家说,在实务中,由于种种原因,许多情况下是出卖人(基本上为发展商)故意拖延,致使房屋所有权的过户登记手续迟迟未办下来,同时因购房人(大多为小业主)的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主张办理过户登记手续。按照诉讼时效完成处理这些问题,显然使已经交足了房价款的小业主遭受了重大损失。实际上,小业主恰恰值得同情,进而应该受到法律的保护。若保护,就不应认为上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效。

  就我个人而言,也十分同情小业主,但仍然痛苦地坚持上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于:其一,小业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续,造成诉讼时效中断,从而使其债权得到法律的保护,但小业主却躺在权利上睡眠,于是,就没有充分的理由对小业主再予以优惠的保护。其二,把发展商未按合同约定的期限办理过户登记手续,定为违约,意味着赋予了小业主追究发展商违约责任的权利,并且,发展商逾期办理过户登记手续给小业主造成严重损失时,小业主

  可以依据合同法第九十四条的规定解除合同,以便尽快甩掉包袱,进行有效益的新交易。其三,如此确定,也是双刃剑,即,使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额,因为把发展商的违约时间定得越早,其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。

  3.买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人占有、使用,并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续,但房屋所有权证(房地产权证)一直未交付,主给付义务已经履行完毕,即房屋所有权已经移转给了受让人,只是交付房屋所有权证(房地产权证)的从给付义务尚未履行。而房屋所有权证(房地产权证)系房屋所有权的凭证,它只起证据的.作用,已经登记的房屋所有权不因该证件的有无而发生改变。既然如此,在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年,购房人一直未请求出卖人办理该手续的情况下,如果对该请求权适用诉讼时效,使出卖人有权抗辩,仍然拒绝办理过户登记手续,反倒是人为地制造麻烦。如果联系到房屋所有权人遗失了房屋所有权证(房地产权证)还可以补办的现状,罹于时效的观点更显得失去权衡。此其一。其二,如果说”尽管债权证书是动产,但是它的所有权却不能独立转让。该所有权与债权不可分离,归各自的债权人所有。”(曼弗雷德·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社,20xx年9月版,第320页)那么,房屋所有权证(房地产权证)同样应与房屋所有权联系在一起,二权不得分离。若对交付房屋所有权证(房地产权证)的请求权适用诉讼时效,恰恰会造成房屋所有权与房屋所有权证(房地产权证)分离的结果,所以,对于此类请求权不宜单独适用诉讼时效。

  4.依据合同法第一百五十八条的规定,买受人应当在约定的或者法定的期间内将标的物的数量或者质量不合格的情形通知出卖人,怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定,除非出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定。此处所谓约定的期间或者基于法律规定而确定的期间,简称为质量异议期间。一种观点认为,它属于短期时效。笔者对此持有不同意见,认为质量异议期间不同于诉讼时效期间。理由如下:其一,质量异议期间首先表现为约定期间,而诉讼时效期间为法定期间。其二,质量异议期间适用对象含请求权和形成权。其中所谓请求权,依据合同法第一百五十五条和第一百一十一条的规定,包括买受人请求出卖人修理、重作、更换标的物的权利,买受人请求减少价款或者报酬的权利(有学说认为这是形成权),在解释上,合同法第一百一十一条后段所谓”等违约责任”包括损害赔偿。合同法第一百一十一条后段规定的”退货”的救济方式,一般情况下为解除合同,有时转为更换,有时转为重作,个别情况下可以转换为代物清偿。为了把退货同修理、更换、重作相区别,不宜将它解释为含有更换、重作的类型。从权利的角度着眼,解除合同的权利显然属于形成权。正是因为质量异议期间适用的对象包括请求权和形成权,就同仅仅适用请求权的诉讼时效区别开来了。其三,诉讼时效期间届满不消灭权利本身,质量异议期间届满则消灭权利本身。其四,于质量异议期间内买受人向出卖人主张,转换为诉讼时效期间的进行;若为诉讼时效期间则不会发生这种现象。其五,质量异议期间不发生中止、中断、延长,与诉讼时效期间不同。其六,质量异议期间的起算点,在该期间为当事人约定的期间场合,自约定的第一天开始起算;在无约定场合,自能够检验货物时起算(第一百五十七条),或者说自发现或应当发现标的物存在瑕疵时起算(第一百五十八条第二款前段);若有质量保证期,自规定的质量保证期的第一天起算(第一百五十八条第二款后段)。诉讼时效期间一般自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

  正因为质量异议期间不属于短期诉讼时效,所以,只要买受人在质量异议期间内将标的物不符合约定的情形通知了出卖人,质量异议期间就功成身退,让位于诉讼时效制度。该诉讼时效期间的起算点,为买受人请求出卖人承担物的瑕疵担保责任的期限届满的次日。附带指出,质量异议期间也不同于除斥期间,其理由如下:其一,质量异议期间首先为约定期间,无约定时才依据法律规定的方法予以确定;而除斥期间原则上为法定期间,只有合同法第九十五条规定的解除权的除斥期间系惟一的例外。其二,除斥期间的客体为形成权,

  而质量异议期间制度的客体包含请求权和形成权。其三,在质量异议期间内,买受人向出卖人主张修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等,质量异议期间便完成使命,诉讼时效粉墨登场。其四,如果买卖合同规定有质量异议期间的,该期间的起算点为当事人约定期限的开始之日;如果买卖合同未规定质量异议期间的,该期间的起算点,有时为买受人发现标的物的数量或者质量不符合约定之日(合同法第第一百五十八条第二款前段),有时为买受人收到标的物之日(合同法第一百五十八条第二款中段)。与此不同,除斥期间的起算点则比较复杂。合同法规定,在可撤销的合同场合,撤销权的除斥期间自撤销权人知道或者应当知道撤销事由时起算(第五十五条第一款)。在效力未定的合同场合,追认权的除斥期间自相对人催告确定的开始追认的时间起算(第四十七条第二款及其司法解释、第四十八条第二款及其司法解释);相对人的撤销权在除斥期间的长短方面不确定,只有最后限定,即追认权行使之前,起算点应为合同成立之时(第四十七条第二款及其司法解释、第四十八条第二款及其司法解释)。在债权人撤销权的情况下,撤销权的除斥期间自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起算,在债权人不知道也不应当知道撤销事由的情况下,自债务人的行为发生之日起算(第七十五条)。在合同解除的情况下,解除权的除斥期间自法律规定或者当事人约定的起算之日开始计算,无此规定或者约定的,自债务人催告确定的开始之日。

房屋买卖合同 篇8

  卖方(以下简称甲方):

  买方(以下简称乙方):

  根据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房屋达成如下协议,以供双方共同遵守:

  第一条 转让房屋情况:

  甲方所售房屋位于______ 区______ 路(街)______ 号,为______ 结构;甲方所售房屋所有权证号为”______ 号”,房屋土地使用权证号为”______ 号”;甲方所售房屋建筑面积______ 平方米 。

  第二条 房屋价格:

  房屋总金额为(人民币)___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整(含附属设施费用)。转让税费由甲方(或乙方)承担。

  第三条 付款方式:

  一次性(或分期)支付;由乙方付款至甲方指定银行账户(或现金支付)。甲方收到以上款项必须向乙方出具收条。

  第四条 房屋交付:

  甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后 ___ 日内,甲方将房屋交付乙方, 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。(或乙方支付首期款后___ 日内,将房屋交付给乙方)。

  第五条 违约责任条款

  乙方逾期付款的违约责任:乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向甲方支付购房款10%违约金。

  甲方逾期交房的违约责任: 甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向乙方支付房价10%的违约金。

  第六条 甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。

  第七条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。

  第八条 本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉(或XX仲裁委员会提起仲裁)。

  第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

  第十一条 本房屋买卖合同一式五份,甲、乙双方各执一份,其他三份交有关部门存档。

  甲方(签章): 乙方(签章):

  联系电话: 联系电话:

  _________年____月____日 _________年____月____日

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